FAQ - Veel gestelde vragen over vastgoedfinanciering

Veel gestelde vragen over investeren in vastgoed. Hoe werken aankoop, financiering, verhuur en vergunningen? Financiering Regelen BV helpt vastgoedbeleggers.

Bij vragen kunt u te allen tijde contact met ons opnemen.
Wij helpen u graag.

Door Raymond Böcker.
Partner Financiering Regelen BV
Update: 12 december 2025

Raymond Böcker

---

Waaruit bestaat rendement bij beleggen in vastgoed?

Rendement bij vastgoedbeleggen bestaat uit 3 componenten:

1. Rendement door positieve maandelijkse cashflow.
Vanuit uw huurinkomsten betaalt u de financieringskosten (rente- en aflossing) en de kosten voor beheer en onderhoud. De huurinkomsten moeten van banken meestal minimaal 25% hoger zijn dan de totale maandelijkse kosten. Er is dus doorgaans een positieve cashflow.

2. Rendement door aflossing.
Als uw pand gefinancierd is dan lost u vaak maandelijks af op uw vastgoedhypotheek. Daardoor bouwt u overwaarde op.

3. Rendement door mogelijke waardestijging.
Op de lange termijn stijgt vaak de waarde van het vastgoed. Ook daardoor ontstaat er overwaarde.

Creatie van overwaarde geeft u overigens ook vaak mogelijkheden om middels herfinanciering of verhoging van uw hypotheek liquiditeit vrij te maken om vervolginvesteringen te kunnen doen.

» Beleggingspand herfinancieren, overwaarde beschikbaar maken.

---

Waar moet ik op letten bij aankoop van een beleggingspand?

De ideale vastgoedbelegging is een pand dat ...

.. u voor een scherpe prijs kunt kopen.
.. tegen goede condities financierbaar is.
.. gewild is op de verhuurmarkt waarbij u weinig kans loopt op toekomstige leegstand.
.. geen hoge servicekosten, hoge VVE-kosten, hoge erfpachtkosten of andere exploitatiekosten voor u als eigenaar heeft.
.. in goede staat van onderhoud verkeert.
.. eenvoudig te beheren is.
.. in de toekomst naar verwachting in waarde zal stijgen en eenvoudig met winst te verkopen zal zijn.

---

Hoe bereid ik me voor op de aankoop van een beleggingspand?

Breng uw financieringsmogelijkheden goed in kaart.

Wanneer u zich oriënteert op de aankoop van een beleggingspand doet u er goed aan eerst vast te stellen wat uw financieringsmogelijkheden zijn en voor welk bedrag u een beleggingspand zou kunnen kopen. Het is tevens handig om in de voorfase alvast kennis te maken met relevante ketenpartners. Dat zijn meestal o.a. partijen als:

een advieskantoor voor zakelijke vastgoedhypotheken
een NRVT taxatiebureau voor zakelijke vastgoedhypotheken
een energielabeladviseur
een verhuurmakelaar
een notaris
en eventueel, zonodig een aannemer.

Op het moment dat u uw financieringsaanvraag reeds heeft voorbereid en wet met welke partijen u kunt schakelen, weet u sneller waar u aan toe bent en kunt u snel en slagvaardig handelen als de juiste kans zich voordoet.

U weet dan tot welk aankoopbedrag u kunt gaan, welke bijkomende kosten u zult hebben, welke partijen u in moet schakelen en welke huurinkomsten u naar verwachting zult gaan genereren.

Hiermee heeft u uw 'businesscase' voor uzelf voorbereid en kunt u bij elk potentieel pand dat voorbij komt snel doorgronden of dat geschikt is en in uw plan past.

---

Moet ik investeren in woningen of bedrijfspanden?

De voors en tegens van beide categorieën zijn:

Woningen: minder leegstandsrisico en financiering tot 80% waarde.
Op de meeste locaties in Nederland is een tekort aan huurwoningen. Bij verhuur van een woonhuis, appartement of studentenhuis (residentieel vastgoed) is het risico op leegstand klein. Daarnaast is de verwachting omtrent de toekomstige waardeontwikkeling vaak duidelijk en gezond. Naar verwachting zal de krapte op de verhuurmarkt voor woonruimte niet snel minder worden en zal de vraag naar huurwoningen groot blijven.

Van overheidswege zijn er bij verhuur van woonruimte wel restricties m.b.t. aanvangshuur, huurindexatie, het soort gebruik en de mogelijkheden voor de duur van huurovereenkomsten.

Woningen kunnen doorgaans eenvoudig tot maximaal 80% van de taxatiewaarde gefinancierd worden. Financiering is vaak grotendeels of geheel aflossingsvrij, de looptijd van financieringen is meestal 30 jaar en de rentepercentages zijn scherper dan bij financiering van bedrijfsruimte.

Bedrijfspanden: gemiddeld meer leegstandsrisico en financiering tot 70% waarde.
Bij het investeren in bedrijfs- onroerend goed (winkel- bedrijfs- of kantoorruimte) moet juist goed beoordeeld worden of er risico is op toekomstige leegstand. Eigenaren die bedrijfs- onroerend in bezit hebben ervaren dat de verhuurmogelijkheden sterker meebewegen met de economische conjunctuur. Bij een tegenvallende economie staan winkel-, bedrijfs- en kantoorruimten in principe vaker leeg dan wanneer de economie krachtig is.

Bij het verhuren van bedrijfs- onroerend goed zijn er vaak minder of geen restricties bij het vaststellen en indexeren van de huurprijs en het aanbieden van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. De gebruikers zijn immers geen particuliere bewoners maar zakelijke huurders.

Bedrijfsruimte voor verhuur kan doorgaans tot maximaal 70% van de taxatiewaarde gefinancierd worden. Financiering is vaak aflossingsvrij tot maximaal 50- of soms 60% van de waarde, de looptijd van financieringen is meestal 5- tot maximaal 10 jaar en de rentepercentages zijn wat hoger dan bij financiering van woonruimte.

» Bereken vastgoedhypotheek woning.
» Bereken vastgoedhypotheek bedrijfspand.

---

Kan ik een beleggingspand financieren met een gewone hypotheek?

Nee dat kan niet.

De aankoop van uw beleggingspand kunt u niet financieren met een reguliere woninghypotheek omdat u daarbij van de bank in principe geen toestemming heeft om langdurig te mogen verhuren. Reguliere woninghypotheken zijn alleen geschikt voor het financieren van uw eigen woonhuis, soms voor aankoop van een vakantiehuis en soms voor aankoop van een woning om een familielid te huisvesten. Voor het opbouwen van een beleggingsportefeuille zijn reguliere woninghypotheken niet te gebruiken.

De aankoop van een beleggingspand kunt u financieren met een vastgoedhypotheek. Dat is een zakelijk hypotheekproduct waar zowel particulieren als bedrijven voor in aanmerking komen. Daarbij is het uitgangspunt dat de huurinkomsten gebruikt worden om de hypotheeklasten ruim te dekken. Bij het verkrijgen van een vastgoedhypotheek wordt in principe niet getoetst op inkomen of de hoogte van uw eigen woninghypotheek.

Er is geen limiet aan het aantal vastgoedhypotheken dat u kunt krijgen. U kunt er meerdere naast elkaar verkijgen. Dat maakt het vastgoedhypotheekproduct het juiste instrument om een vastgoedportefeuille mee op te bouwen.

» Gewone hypotheek oversluiten naar verhuurhypotheek.

---

Kom ik in aanmerking voor een vastgoedhypotheek?

Dit zijn in grote lijnen de acceptatiecriteriea voor het verkrijgen van een vastgoedhypotheek.

1. NRVT taxatie nodig.
Het pand moet getaxeerd worden door een NRVT taxateur voor zakelijke vastgoedhypotheken die een aanstelling heeft bij, bij voorkeur, alle bekende (vastgoed)banken. Wij beschikken over een landelijk overzicht met daarop zo'n 50 taxatiebureau's waar we goede ervaringen mee hebben. Dit overzicht is op aanvraag bechikbaar en wordt door ons standaard meegestuurd bij het uitbrengen van voorlopige offertes voor vastgoedhypotheken.

Door de taxateur wordt in kaart gebracht of het pand wel of niet verhuurd is en voor welk bedrag. Daarnaast worden de markt-huurwaarde, de marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde van het pand in het taxatierapport vastgesteld. De marktwaarde in verhuurde staat is de grondslag voor de financiering.

2. Woningen worden gefinancierd tot 80%, bedrijfspanden meestal tot 70%.
U kunt bij woonruimte tot 80% of heel soms 85% van de marktwaarde in verhuurde staat financieren. Bij financiering van bedrijfspanden is het maximaal te financieren percentage vaak lager: meestal maximaal 70%.

De maandlast van de vastgoedhypotheek moet bij de meeste banken voor minimaal 125% gedekt worden door de markt-huurwaarde van het pand. Als de actuele kale huur van het pand lager in dat de markt-huurwaarde, dan moet deze de maandlast voor minimaal 125% kunnen dekken.

3. Een deel eigen kapitaal nodig.
Als de taxatiewaarde gelijk is aan het aankoopbedrag heeft u bij aankoop van een beleggingspand +/- 30- tot 35% eigen kapitaal nodig als het een woning is en ongeveer 40- tot 45% als het een bedrijfspand is.

U financiert op een woning namelijk maximaal 80% van de waarde en op een bedrijfspand maximaal 70%. Het restant van het aankoopbedrag + de bijkomende kosten (o.a. overdrachtsbelasting) investeert u uit eigen middelen.

De eigen middelen moeten bij aanvraag van uw vastgoedhypotheek op uw bankrekening beschikbaar zijn en de herkomst ervan moet verklaard en met documentatie onderbouwd kunnen worden.

Wanneer investeert u MINDER of GEEN eigen middelen bij aankoop van een beleggingspand?
Dat is het geval als u een pand onder de taxatiewaarde aankoopt. In dat geval kunt u nog steeds 80% (woning) of 70% (bedrijfspand) van de taxatiewaarde financieren en heeft u (VEEL) minder eigen kapitaal nodig.

4. Eerste vastgoedhypotheek en daarna.
Heeft u al één of meerdere beleggingspanden in bezit? Dan kwalificeert u vaak vrij eenvoudig bij meerdere (vastgoed)banken voor het verkrijgen van een vastgoedhypotheek.

Koopt u uw eerste beleggingspand? Dan zijn er vaak ook goede mogelijkheden. In dat geval stellen wij als advieskantoor met u samen een verklaring op waaruit blijkt dat u in de komende jaren naar verwachting genoeg nieuw investeringskapitaal kunt vergaren om door te groeien naar een vastgoedportefeuille van minimaal 2 of 3 panden.

Als blijkt dat de verklaring plausibel is en de onderlinggende berekening klopt, dan komt u in aanmerking om uw eerste beleggingspand met een vastgoedhypotheek te financieren. Verdere doorgroei naar meer beleggingspanden in de jaren daarna is overigens geen verplichting.

5. Looptijd vastgoedhypotheek.
Vastgoedhypotheken voor woningen hebben meestal een looptijd van 30 jaar. Bij bedrijfspanden vaak 5- tot maximaal 10 jaar, waarna verlenging of herfinanciering nodig is.

6. Vastgoedhypotheken zijn vaak (grotendeels) aflossingsvrij.
Vastgoedhypotheken voor woonruimte zijn meestal tot 75- of 80% van de marktwaarde in verhuurde staat aflossingsvrij. Bij bedrijfspanden dient vaak afgelost te worden tot 50- of 60% van de waarde. Het is altijd mogelijk om jaarlijks extra af te lossen: meestal kan dat jaarlijks boetevrij tot 10% van de leensom.

---

Kan ik meerdere vastgoedhypotheken naast elkaar hebben?

Ja, dat kan. In principe een onbeperkt aantal.

Na aankoop van uw eerste beleggingspand kunt u, ongeacht uw inkomen en ongeacht de hoogte van uw privé woninghypotheek een volgend beleggingspand met een vastgoedhypotheek financieren, mits u voldoende eigen kapitaal heeft en genoeg heeft aan financiering van maximaal 80% (woonruimte) of 70% (bedrijfsruimte) van de marktwaarde in verhuurde staat.

Op het moment dat u een beleggingspand wat langer in bezit heeft en hierin een goede overwaarde hebt opgebouwd is het vaak mogelijk een deel van de overwaarde te gebruiken voor aankoop van een volgend beleggingspand. Dat kunt u doen door het pand te laten hertaxeren. Als blijkt dat de waarde significant hoger is dan uw uitstaande restschuld dan kunt u vaak uw bestaande vastgoedhypotheek verhogen of deze met een nieuwe vastgoedhypotheek voor een hoger bedrag te herfinancieren.

Met het kapitaal dat vrijkomt uit uw bestaande pand kunt u - in combinatie met een extra vastgoedhypotheek - een volgend pand aankopen zonder dat u spaargeld hoeft te investeren. Veel vastgoedbeleggers gebruiken hun bestaande vastgoed op deze wijze als vliegwiel om hun vastgoedportefeuille uit te breiden.

---

Zijn kortlopende vastgoedfinancieringen ook mogelijk?

Ja. Dat kan. Wij verzorgen jaarlijkse vele kortlopende vastgoedfinancieringen.

Wij werken met een behoorlijk aantal commerciële vastgoed financieringsmaatschappijen die kortlopende overbruggingsfinancieringen verstrekken. Deze zijn inzetbaar als u een pand koopt dat nog tijdelijk voor een te laag bedrag verhuurd is, of herontwikkeld, getransformeerd of verbouwd moet worden. De looptijd van een dergelijke financiering is meestal minimaal 3- tot maximaal 24 maanden. Gezien de korte looptijd is het rentepercentage wel hoger dan die van een reguliere vastgoedfinanciering.

Een kortlopende financiering kan afgelost worden door het pand (met winst) te verkopen of door het pand, zodra de verbouwing gereed is of de huursituatie op orde is, op reguliere wijze te herfinancieren met een langlopende financiering.

Uitpondfinancieringen zijn ook mogelijk.
Als u een verhuurd pand aankoopt is het aankoopbedrag vaak relatief gunstig. Zeker als de huurinkomsten laag zijn kan er vaak scherp onder de leegwaarde worden aangekocht. Zodra de huurders weggaan kan het pand leeg, voor de maximale opbrengst, verkocht worden. Speciaal voor dit doeleinde kunnen we de uitpondfinanciering inzetten. Bij de uitpondfinanciering kunt u gebruik maken van reguliere bancaire rentetarieven en wordt er bij verkoop van het pand en aflossing van de financiering geen boeterente in rekening gebracht. De uitpondfinanciering kan dus uitstekend kortlopend worden ingezet.

» Bereken uw kortlopende vastgoedfinanciering.

---

Kan ik een hele vastgoedportefeuille (her)financieren?

Ja. Dat kan. Wij financieren jaarlijkse vele kleine en grote vastgoedportefeuilles

We zijn zowel gespecialiseerd in het financieren van kleinschalige als grotere vastoedportefeuilles. Financieringen vanaf € 1.5 miljoen zijn vaak maatwerk. Deze brengen wij onder bij algemene banken, gespecialiseerde vastgoedbanken, Debt Funds en talloze andere geldverstrekkers.

Bij financiering van grotere vastgoedportefeuilles zijn er vaak lagere rentepercentages mogelijk dan bij standaard vastgoedhypotheek producten. Wij verzorgen doorlopend maatwerk-financieringsaanvragen bij de hypotheekverstrekkers die optimale mogelijkheden bieden.

» Vastgoedportefeuille financieren.

---

Wat is woningwaarderingsstelsel | WWS-puntenstelsel | puntenhuur?

We onderscheiden WWS en WWSO:
Zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte.

Op de website van de Huurcommissie kunt u twee soorten berekeningen maken:

1. Berekening huurprijs bij verhuur van zelfstandige woonruimte (WWS)
Uit de berekening blijkt in welk segment het pand valt:
Sociale huur (per 2026): t/m 143 punten, tot € 932,93

Middenhuur (per 2026): 144-186 punten, tot € 1.228,07

Vrije sector huur: vanaf 187 punten, vrije markthuur

Als blijkt dat het pand onder sociale huur of middenhuur valt, dan blijkt uit de puntenberekening welk bedrag aan kale huur er maximaal gevraagd mag worden. Als blijkt dat het pand in de vrije sector valt, dan is er geen limiet aan de huurprijs die gevraagd mag worden en kunt u deze zelf met een huurder overeenkomen.

2. Berekening huurprijs bij verhuur als onzelfstandige woonruimte (WWSO)
Huurprijzen van onzelfstandige woonruimte (kamers) zijn altijd gereguleerd. Uit de WWSO-puntenberekeningen van alle eenheden bij elkaar volgt welke kale huurprijs er maximaal gevraagd mag worden.

Welke zaken wegen o.a. mee bij het berekenen van de WWS(O)-puntenhuur?

Oppervlakte in (M²).
WOZ waarde van het pand.
Energielabel van het pand. (Deze weegt sterk mee).
Voorzieningen o.g.v. keuken en sanitair.
Aantal kamers en overige voorzieningen.
Wel / geen buitenruimte.
Wel / geen monumentale status.

» Bereken uw puntenhuur op: Huurcommissie.nl

Zijn er uitzonderingen mogelijk om boven de WWS-huur te kunnen verhuren?

Er zijn gevallen bekend waarbij beleggers hun panden voor een bedrag boven de WWS(O)-puntenhuur verhuren aan een zakelijke enititeit. Bijvoorbeeld een uitzendbureau, zorginstelling of bedrijf dat eigen personeel, arbeidsmigranten of bewoners met een zorgbehoefte in het pand plaatst. Als de lokale regels en de bestemming van het pand het toestaan, dan kan dat.

In zo'n geval is het de verantwoordelijkheid van de zakelijke huurder dat deze zich exact aan alle wettelijke regels voor het huisvesten van personeel moet houden.

Bij het verhuren aan aan zakelijke entiteit is het vaak zo dat de huuropbrengst significant hoger is dan wanneer u het pand zelf aan bewoners verhuurt.

Het is voor u als vastgoedeigenaar wel van belang om er op toe te zien dat de van u hurende organisatie zich bij het huisvesten van de bewoners goed aan de wettelijke regels houdt.

Ook is het goed om rekening te houden met de mogelijkheid dat de zakelijke huurder in de toekomst wegvalt en het dan nodig zal zijn om het pand (weer) zelf aan bewoners te gaan verhuren.

---

Hoe wordt bij taxatie de marktwaarde in verhuurde staat bepaald?

De taxatie wordt gemaakt door een NRVT taxateur voor zakelijke vastgoedhypotheken.

De marktwaarde in verhuurde staat kan afwijken van het aankoopbedrag en de leegwaarde van het pand. In feite is de waarde in verhuurde staat het bedrag waarvoor een andere belegger naar verwachting het pand zou willen kopen als deze verhuurd is.

O.a. de volgende factoren zijn van belang bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat:

1. De markt-huurwaarde.
Dat is de volgens de taxateur langjarig haalbare huuropbengst. Hierbij wordt de kale huur (excl. g/w/l/) als uitgangspunt genomen die haalbaar is als het pand ongemeubileerd met een overeenkomst van minimaal 1 jaar verhuurd wordt. Bij sociale huur of middenhuur is de WWS-puntentelling veelal leidend bij het vaststellen van de markt-huurwaarde. Bij vrije sector huur wordt de markt-huurwaarde vastgesteld aan de hand van referenties in het postodegebied.

2. De vrije verkoopwaarde / leegwaarde.
Dat is het bedrag waarvoor het pand verkocht zou kunnen worden als het vrij van huur of gebruik zou zijn en leeg op Funda verkocht zou worden.

3. Exploitatiekosten
De toekomstig te verwachten bijkomende kosten voor beheer en onderhoud.( Exploitatiekosten).

4. Courantheid
Een op- of afwaardering als de te verwachten courantheid en waardeontwikkeling mee- of tegenvalt. En een op- of afwaardering als de te verwachten ontwikkeling van de markt-huurwaarde of huuropbrengsten mee- of tegenvallen.

De marktwaarde in verhuurde staat is vaak wat lager dan het aankoopbedrag.
In de praktijk blijkt vaak dat de marktwaarde in verhuurde staat wat lager is dan het aankoopbedrag / de leegwaarde. Maar er zijn uitzonderingen. Als een pand voor een scherpe prijs aangekocht kan worden en de te verwachten huurinkomsten (de huurwaarde) is relatief hoog, dan kan het zijn dat de waarde in verhuurde staat weinig afwijkt, gelijk is, of zelfs wat hoger uitpakt dan het aankoopbedrag.

Voor het verkrijgen van een gunstige financiering en het realiseren van een goed rendement is het ideaal als de taxatiewaarde hoger is dan het aankoopbedrag. U heeft dan minder of in een enkel geval in geen eigen kapitaal nodig om het pand aan te kopen.

---

Moet een beleggingspand bij aankoop al verhuurd zijn?

Nee, bij woonruimte is dat niet nodig. Bij bedrijfsruimte soms wel.

Bij woonruimte.
Bij aankoop van woonruimte hoeft een pand niet persé verhuurd te zijn. Woonruimte is in Nederland meestal dermate courant dat het risico op (aanvangs) leegstand vaak laag of nihil is. U kunt woonruimte aankopen, met een vastgoedhypotheek financieren en vervolgens zelf de verhuursituatie inregelen en (binnen uiterlijk 3 maanden) de huurders hun intrek laten nemen.

De taxateur kan, ook als deze nog niet verhuurd is, de marktwaarde in verhuurde staat en de markt-huurwaarde vooraf vaststellen en in het taxartierapport opnemen dat het pand naar verwachting spoedig voor minimaal de markt-huurwaarde verhuurd zal zijn. Banken gaan daarmee akkoord.

Bij bedrijfsruimte.
Bij aankoop van een bedrijfspand, winkelpand of kantoorpand is het vaak wel wenselijk dat het pand bij aanvang (deels of geheel) verhuurd is. Ook is het voor banken vaak al voldoende als de huurovereenkomst met een nieuwe huurder getekend is en de betreffende huurder kort na overdracht z'n intrek neemt.

Geldverstrekkers zijn bij financiering van bedrijsruimte beducht op leegstandsrisico en financieren dit type panden het liefst met gegarandeerde dekking van de hypotheeklasten door huurinkomsten die er direct vanaf de start zijn. Koopt u een bedrijfspand dat nog niet verhuurd is, dan is het soms nodig om eerst een kortlopende overbruggingsfinanciering aan te gaan totdat het pand verhuurd is.

---

Een verhuurd pand aankopen, waar moet ik op letten?

Wij raden aan om in o.a. het volgende in kaart te brengen:

Huurovereenkomsten opvragen en checken of er geen onderhuurders in het pand zitten. Daar heeft u als pandeigenaar namelijk minder grip op en deze zijn juridisch vaak lastiger uit te zetten.

Narekenen of er bij de verhuureenheden sprake is van een wettelijk maximaal toegestane huur volgens het WWS(O) puntensysteem. Dit is alleen nodig bij woonruimte. Commercieel vastgoed valt niet onder het WWS-puntensysteem.

Als één of meerdere verhuureenheden onder de grens voor sociale huur of middenhuur vallen, checken of deze eenheden niet voor een te hoog bedrag verhuurd worden. Als er voor te hoge bedragen verhuurd wordt doet u er goed aan om de juridische risico's te checken. Vookom daarmee dat u een pand aankoopt met toekomstig risico op Huurcommissie zaken.

Als er kamergewijs / onzelfstandige woonruimte in het pand verhuurd wordt, checken of daarvoor in de betreffende gemeente een vergunning voor nodig is en deze zonodig opvragen bij de eigenaar.

---

Zelf alles uitzoeken of volledig afgaan op de verkopend makelaar?

Altijd zelf alles uitzoeken.

Naast vergunningen voor verhuur zijn er bij kamerverhuur reglementen o.g.v. brandveiligheid en verzekeringen die nagevolgd moeten worden. Neem dit in uw onderzoek mee en zorg dat u weet waar u aan toe bent als u een beleggingspand koopt. Ook als de huidige eigenaar u op het hart drukt dat alle noodzakelijke vergunningen op orde zijn en alles voldoet aan de eisen van verzekeraars, raden wij u aan zelf te onderzoeken of u bij het verhuren geen juridische risico's over het hoofd ziet.

De ervaring leert dat makelaars u niet tot in de finesses kunnen adviseren over vergunningen en reglementen bij verhuur. Ook als u bij de koop een aankoopmakelaar inzet, blijft het van belang zelf zaken te onderzoeken in de gemeente waar u het pand gaat kopen. U kunt vaak veel informatie van de gemeentelijke website halen of gewoonweg bellen met de juridische afdeling van uw gemeente om uw vragen voor te leggen.

---

Waar moet ik op letten bij verhuur van een pand?

Goede huurovereenkomst opstellen:

Zorg voor een professionele en juridisch correcte huurovereenkomst. Er zijn voorbeeld ROZ huurovereenkomsten op internet beschikbaar.

Alles vastleggen:

Bepaal bij het aangaan van de huurovereenkomst zo correct en helder mogelijk wat u met uw huurder(s) afspreekt m.b.t. borg, huurbetaling, onderhoud, eigen aanpassingen aan de woonruimte, kosten voor gas, water, licht, gemeentelijke heffingen en overige kosten. Hoe duidelijker alles vooraf bepaald is, hoe minder ruimte er is voor discussie achteraf.

De hoogte van de servicekosten die u mag doorbelasten aan een huurder is aan regels gebonden. Zorg dat u e.e.a. goed uitzoekt en voorkom dat het bedrag dat u aan servicekosten doorbelast te hoog of te laag is.

Eventueel een verhuurmakelaar inschakelen:

Wanneer u uw vastgoed gaat verhuren dan kan het zinvol zijn gebruik te maken van de diensten van een gespecialiseerde verhuurmakelaar. Zij kunnen u faciliteren bij het vinden van de juiste huurders, adviseren bij het maken van de juiste afspraken met uw huurder(s) en een goede juridisch bindende huurovereenkomst verzorgen.

Screenen van nieuwe huurders:

Vraag de verhuurmakelaar of de huurders die ze plaatsen ook gescreend worden. Professionele verhuurmakelaars hebben toegang tot systemen als huurcheck.nl waarmee nieuwe huurders gescreend worden zodat u bepaalde risico's kunt uitsluiten bij het plaatsen van huurders in uw pand. Huurders met een historie van betaalachterstanden of een penibele inkomenssituatie worden door dit systeem op een zwarte lijst gezet zodat u ze als vastgoedeigenaar van tevoren kunt weren als zij bij u woonruimte willen huren.

Eventueel het beheer uitbesteden:

Goed beheer van uw huurwoning(en) is van groot belang. Uw huurders moeten een aanspreekpunt hebben voor technische aangelegenheden en administratieve vragen. Het is van belang dat u als verhuurder snel en doeltreffend op vragen en verzoeken kunt anticiperen. Daarmee houdt u uw huurders tevreden, voorkomt u onregelmatige huurbetaling of achterstanden en voorkomt u dat de staat van onderhoud van uw pand te snel verslechterd.

U kunt er voor kiezen het beheer van uw pand(en) uit te besteden. Daar zijn gespecialiseerde bedrijven voor die u voor een klein percentage van uw huurinkomsten volledig ontzorgen. Zowel het technisch- als het financieel beheer kan (deels of volledig) uitbesteed worden.

Soms is het uitbesteden van het beheer aan een externe beheerder nuttig of noodzakelijk om aan de fiscus aan te tonen dat de panden in uw vastgoedportefeuille passieve investeringen zijn. De beheerder neemt u het grootste deel van het dagelijkse werk uit handen waardoor het beheer in principe niet als arbeid gezien wordt en de inkomsten niet in box 1 belast dreigen te worden. Dit is vaak noodzakelijk bij wat grotere vastgoedportefeuilles die in privé / box 3 aangehouden worden.

---

Wat doen succesvolle beleggers bij aankoop van kamerverhuur panden?

Succesvolle beleggers onderscheiden zich door voorbereiding, discipline en timing. Vijf terugkerende succesfactoren:

1. Scherp inkopen onder taxatiewaarde.
Rendement ontstaat bij aankoop. Inkopen onder taxatiewaarde creëert ruimte voor optimalisatie en waardeontwikkeling.

2. Vergunningen tot op gemeentelijk detailniveau uitzoeken.
Gemeentelijke verschillen zijn groot en hebben directe invloed op rendement en financierbaarheid.

3. Optimalisatiemogelijkheden vooraf volledig doorrekenen.
Huidige huuropbrengst, maximale puntentelling en bijbehorende huur en benodigde investeringen (indeling, verduurzaming, kwaliteit).

4. Direct na overdracht starten met optimalisatie.
Vertraging kost rendement. Direct verbouwen en optimaliseren is cruciaal.

5. Actief huurdersbeleid vanaf dag één
Indexatie en mutatie worden actief gestuurd, niet afgewacht.

In vrijwel alle dossiers waarin het misgaat, ontbreekt het aan kennis. Niet aan intentie, maar aan voorbereiding. Kamerverhuur is een specialistische discipline waarin fouten direct financiële gevolgen hebben. Kennis opbouwen gebeurt door: gerichte zelfstudie (wetgeving, WWSO, financieringsrichtlijnen), het vroegtijdig betrekken van ketenpartners en door praktijkcases te analyseren van beleggers met dezelfde strategie.

---

Wat is de waarde van een kamerverhuurvergunning?

Een kamerverhuurvergunning heeft alleen additionele waarde wanneer de huuropbrengst bij kamerverhuur hoger is dan de markthuur bij zelfstandige verhuur.

Pas wanneer de WWSO-puntenhuur structureel hoger ligt én juridisch is toegestaan, ontstaat echte vergunningwaarde in taxatie en rendement. Zonder dit verschil is een vergunning vooral een gebruiksrecht, geen waardedrijver.

Uitzonderingen daargelaten is in universiteitssteden altijd meer schaarste aan kamereenheden. Op dit moment lijken kamereenheden in zo goed als heel Nederland courant te zijn maar dat kan veranderen. Schaarste in universiteitssteden is naar verwachting wel blijvend. Schaarste in kleine gemeenten kan in de toekomst wel eens gaan afnemen als de markt verandert. Daar is het risico hoger dat markthuren in de toekomst lager worden.

Pas ook op met aankoop van een kamerpand in kleine- en middelgrote gemeenten die plannen hebben om een groot studentencomplex te bouwen. Dat zorgt in een dergelijke gemeente dat de schaarste fors afneemt en markthuren van bestaande eenheden omlaag kunnen gaan.

Panden met tijdelijke kamerverhuurvergunningen zijn vaak lastig financierbaar. Panden met persoonsgebonden vergunningen zijn meestal wel financierbaar, maar overdracht vereist gemeetelijke goedkeuring dus doorgaans is daarbij het aanvraagproces voor de financiering wat langer. Panden met permanente objectgebonden kamerverhuurvergunningen hebben meestal de voorkeur.

---

Is de markthuur bij een kamerpand altijd gelijk aan de WWSO-puntenhuur?

Nee. Niet altijd.

In kleinere gemeenten of perifere gebieden is de markt-huurwaarde van kamers soms lager dan de WWSO-puntenhuur. Als de taxateur aan de hand van huurreferenties vaststelt dat de markthuur bij een pand lager is dan de WWSO-putenhuur, dan geldt: de markthuur blijft leidend. Het heeft dus niet altijd zin om een kamerpand tot het uiterste op WWSO-punten te optimaliseren als daarmee te dure verhuureenheden ontstaan voor de gemeente waar het pand gesitueerd is.

---