Vastgoedfinanciering met bouwdepot of overbruggingsfinanciering

1. Wat is vastgoedfinanciering met bouwdepot?

Een bouwdepotfinanciering is een vastgoedfinanciering waarbij een deel van de lening in een depot wordt geplaatst. Dit depot is bestemd voor bouw-, verbouw- of transformatiekosten.

Kenmerkend is dat de geldverstrekker:

• niet alleen kijkt naar de huidige staat van het vastgoed
• maar vooral naar de waarde na realisatie

Belangrijkste kenmerken:

• Financiering gebaseerd op waarde na realisatie
• Bij bouwdepotfinanciering hanteert de geldverstrekker doorgaans een financiering van maximaal 70-80% van de waarde in verhuurde staat vóór verbouwing. De resterende financieringsruimte kan in een bouwdepot worden geplaatst, gekoppeld aan de waarde na realisatie*
• Het bouwdepot kan vaak tot 100% van de bouwkosten en wordt gefaseerd uitgekeerd
• U heeft een NRVT taxatierapport met de waarde voor en ná verbouwing nodig
• Financiering kan vaak volledig aflossingsvrij.
• Jaarlijks mag er boetevrij tot 10% van de leensom worden afgelost.
• Aan het eind van elke rentevast periode mag er onbeperkt boetevrij worden afgelost.
• Zodra de verbouwing gereed is kan het pand verhuurd worden en loopt de financiering door. De looptijd van de hypotheek is meestal maximaal 30 jaar

Hierdoor wordt investeren mogelijk in vastgoed dat zonder verbouwing niet financierbaar zou zijn.

* In de praktijk wordt bij bouwdepotfinanciering de maximale financiering gemeten ten opzichte van de waarde voor verbouwing én de waarde na realisatie. De totale financiering inclusief depot ligt bij reguliere vastgoedbanken vaak op maximaal 70%–80% van de waarde na realisatie. Het deel dat al bij aanvang wordt gefinancierd is dan een fractie hiervan, de rest wordt in het depot gestort. De exacte percentages zijn afhankelijk van projecttype, onderpand en risicoprofiel van de aanvrager.

» Bereken hier uw financiering met bouwdepot

2. Wat is overbruggingsfinanciering?

Overbruggingsfinanciering is een kortlopende financiering bedoeld om tijdelijk vastgoed te financieren.

Veel voorkomende situaties:

• Er moet snel aangekocht en gepasseerd worden.
• Pand is nu nog bedrijfsruimte maar wordt getransformeerd naar woonruimte
• Bouw- of omgevingsvergunning voor de transformatie is nog niet verkregen
• Pand bij aankoop tegen een te lage huur verhuurd is. De lasten bij een gewone financiering zijn onvoldoende gedekt
• Pand wordt aangekocht, verbouwd en korte tijd daarna met winst verkocht

Kenmerken overbruggingsfinanciering

• Looptijd meestal 3 tot 36 maanden
• Hogere rente dan langlopende financiering
• Snel en flexibel
• Overbruggingsfinanciering wordt vaak aflossingsvrij verstrekt, maar dit kan variëren per geldverstrekker en afhankelijk van project en exit-strategie.

Overbruggingsfinanciering wordt vaak ingezet door vastgoedhandelaren en ontwikkelaars die snelheid en flexibiliteit nodig hebben.

» Bereken hier uw overbruggingsfinanciering

3. Verschil tussen bouwdepotfinanciering en overbruggingsfinanciering

* Soms bestaat een pand uit meerdere kadastrale delen en kunnen beide financieringsvormen worden gecombineerd.

De exitstrategie beschrijft hoe de tijdelijke financiering wordt afgelost bij afloop van de looptijd. Dit kan zijn via verkoop van het object, herfinanciering naar een langlopende hypotheek, of via opbrengsten uit de exploitatie. Bij overbruggingsfinanciering en bouwdepot blijft een duidelijke exitstrategie één van de belangrijkste voorwaarden voor financiering.

4. Wanneer kies je voor welke financiering?

Bouwdepotfinanciering is geschikt bij:

• Aankopen, verbouwen en daarna verhuren
• Bestaand pand herfinancieren, verbouwen en daarna verhuren
• Splitsen, verbouwen en daarna verhuren
• Verduurzamen, verbouwen en daarna verhuren

Overbruggingsfinanciering is geschikt bij:

• Snel aankopen en overdragen, soms zelfs zonder voldoende tijd om te taxeren
• Aankopen, verbouwen en daarna verkopen
• Aankopen, wachten tot de bouwvergunning rond is en daarna verbouwen
• Aankopen, wachten tot de huurders opzeggen, verbouwen en verkopen
• Aankopen, leegstand overbruggen, verbouwen, elders herfinancieren en verhuren

Overbruggingsfinanciering wordt vaak ingezet door vastgoedhandelaren en ontwikkelaars die snelheid en flexibiliteit nodig hebben.

5. Welke vastgoedprojecten komen in aanmerking?

Veel voorkomende projecten:

• Transformatie van leegstaand of verhuurd vastgoed
• Verduurzaming van kamerverhuur panden
• Splitsingsprojecten (splitsen van vastgoed in verhuureenheden)
• Herontwikkeling winkel- of kantoorpanden
• Zorgvastgoed
• Short-stay of mixed-use projecten
• Nieuwbouw (kleinschalig en middelgroot)

Vergunningen, bestemmingsplan en haalbaarheid zijn cruciaal.

6. Hoe wordt de financiering berekend?

Belangrijke beoordelingscriteria:

• Taxatiewaarde bij aanvang
• Loan-to-Value (LTV) bij aanvang ligt meestal tussen 70% en 80%, en kan in uitzonderlijke gevallen hoger uitvallen afhankelijk van project, onderpand en geldverstrekker
• Waarde na realisatie
• Loan-to-Value (LTV) bij aanvang is meestal 75% tot max 80%
• Budget en tijdspad bouw
• Risico-inschatting m.b.t. budget, tijdspad en de te verwachten waarde na realisatie
• Risico-inschatting m.b.t. zekerheid en snelheid verkoop of herfinanciering na realisatie
• Trackrecord, financiële reserves en ervaring van de investeerder

Praktijkvoorbeeld. Scenario 1 – Transformatie

• Aankoop oud kantoorpand: € 1.000.000 k.k
• Kosten koper: 12% = € 120.000
• Totale aankoopkosten: € 1.120.000
• Verbouwingskosten: € 400.000
• Rentelasten tijdens verbouwing: € 140.000
• Totale investering: € 1.660.000
• Waarde na realisatie € 2.200.000
• Financiering: 80% * waarde na realisatie = € 1.760.000
• Eigen inbreng: € 1.760.000 - € 1.660.000 = € - 100.000. Er ontstaat ruimte om een deel van de eigen inbreng terug te ontvangen uit het depot na afronding van het project

Resultaat: per saldo geen eigen inbreng en langdurige verhuur met positieve cashflow.

Praktijkvoorbeeld. Scenario 2 – Splitsing woning

• Aankoop woning: € 500.000 k.k.
• Kosten koper: 10% = € 50.000
• Totale aankoopkosten: € 550.000
• Verbouwingskosten: € 150.000
• Rentelasten tijdens verbouwing: € 36.000
• Totale investering: € 736.000
• Waarde na realisatie € 900.000
• Financiering: 80% * waarde na realisatie = € 720.000
• Eigen inbreng: € 720.000 - € 736.000 = € 16.000. Er ontstaat ruimte om een deel van de eigen inbreng terug te ontvangen uit het depot na afronding van het project

Resultaat: per saldo relatief weinig eigen inbreng en langdurige verhuur met positieve cashflow.

7. Stap-voor-stap: zo verloopt een financieringsaanvraag

1. Projectanalyse & haalbaarheid
2. Vergunningen controleren
3. Bouwbudget opstellen
4. Bij een bouwdepotfinanciering is een NRVT-taxatie (huidige waarde + waarde na realisatie) nodig
5. Bij een overbruggingsfinanciering is taxatie soms niet nodig. Sommige overbruggingsfinancieringen gebruiken marktwaarde in huidige staat zonder taxatie vooraf, vooral bij snel sluitende deals; bij grotere projecten blijft NRVT-taxatie vaak onderdeel van de acceptatie.
6. Aanvraagproces financiering doorlopen
7. Bouwfase met depotopnames
8. Realisatie project. Daarna verhuren of verkopen

8. Kosten en aandachtspunten

Kostenposten in de praktijk (met korte uitleg):

• Rentelasten
• Bij aankoop overdrachtsbelasting
• Taxatiekosten (NRVT) – nodig om de waarde in huidige staat én/of de waarde na realisatie vast te stellen. Dit is vaak een acceptatie-eis van de geldverstrekker en bepaalt mede de maximale lening.
• Notariskosten – voor het vestigen van hypotheek en het passeren van de financieringsakte. Zonder notaris kan de financiering niet worden uitbetaald.
• Bouwinspectiekosten / voortgangscontrole – sommige financiers laten (periodiek) controleren of de bouw/verbouwing volgens planning verloopt voordat depotgelden worden vrijgegeven.
• Éénmalige afsluitkosten (met name bij overbruggingsfinanciering) – vergoeding voor het verstrekken van de kortlopende lening. Vaak een percentage van de hoofdsom of een vaste fee, bovenop de rente.
• Financierings- en advieskosten – kosten voor het arrangeren/structureren van de financiering en begeleiding van het traject (kan per situatie verschillen).
• Bij kleinere overbruggingsfinancieringen kan de financiering worden beoordeeld op basis van interne waarderingsmethoden zonder formele NRVT-taxatie, maar bij grotere bedragen (> ca. € 500.000) of complexere objecten blijft een NRVT-taxatie vaak onderdeel van de acceptatievereisten.

Risico's:

• Vertraging in bouw
• Overschrijding bouwkosten
• Lagere waarde na realisatie dan verwacht
• Leegstand na oplevering
• Vergunningen worden niet op tijd definitief en onherroepelijk afgegeven

Realistische aannames en buffers zijn essentieel.

9. Veelgemaakte fouten

1. Te optimistische waarde na realisatie
2. Onvoldoende bouwbuffer
3. Vergunningen te laat regelen
4. Verkeerde geldverstrekker kiezen
5. Geen goede exit-strategie

10. FAQ – Vastgoedfinanciering met bouwdepot & overbrugging

1. Hoeveel eigen geld heb ik nodig?
   Meestal 20–35% inclusief kosten.


2. Hoe groot is een bouwdepot gemiddeld?
   Dit varieert per project, maar ligt vaak tussen 20% en 50% van de totale lening.


3. Wordt rente berekend over het volledige bouwdepot?
   Meestal alleen over het opgenomen deel; dit verschilt per geldverstrekker.


4. Kan ik meerdere depotopnames tegelijk doen?
   Ja, zolang deze passen binnen het goedgekeurde bouwbudget.


5. Moet ik facturen aanleveren voor depotopnames?
   Ja, vrijwel altijd. Soms zijn ook voortgangsinspecties vereist.


6. Is een bouwdepot verplicht bij projectfinanciering?
   Niet altijd, maar wel gebruikelijk bij verbouwing, transformatie of nieuwbouw.


7. Hoe snel kan een overbruggingsfinanciering worden geregeld?
   In sommige gevallen binnen enkele werkdagen, afhankelijk van complexiteit.


8. Wat is de maximale looptijd van een overbruggingsfinanciering?
   Meestal tussen 3 en 24 maanden en soms langer, tot 36 maanden.


9. Kan ik bouwdepot en overbruggingsfinanciering combineren?
   Ja, bij complexe projecten komt deze combinatie regelmatig voor.


10. Is ervaring als ontwikkelaar verplicht?
    Nee, maar beperkte ervaring kan leiden tot lagere LTV of hogere eigen inbreng.


11. Hoe wordt de waarde na realisatie bepaald?
    Via een NRVT-taxatie op basis van tekeningen, begroting en marktanalyse.


12. Wat is een NRVT-taxatie?
    Een NRVT-taxatie is een taxatie uitgevoerd door een erkend taxateur die geregistreerd staat bij het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs).


13. Wat gebeurt er bij bouwvertraging?
    Soms kan de looptijd worden verlengd, vaak tegen aanvullende kosten.


14. Kan ik tussentijds herfinancieren?
    Ja, vooral na afronding van (een deel van) het project.


15. Is verhuur tijdens verbouwing toegestaan?
    Soms, maar dit hangt af van veiligheid, vergunningen en voorwaarden van de geldverstrekker.


16. Wordt er afgelost tijdens de bouwfase?
    Bouwdepotfinanciering en overbruggingsfinanciering worden meestal aflossingsvrij aangeboden, maar sommige financiers vereisen tussentijdse aflossing of rente-reserves, afhankelijk van onderpand en kredietrisico.


17. Hoe hoog is de rente bij overbruggingsfinanciering?
    Hoger dan bij langlopende financiering, vanwege het hogere risico en korte looptijd.


18. Kan ik ook zakelijk vastgoed financieren met bouwdepot?
    Ja, bijvoorbeeld winkels, kantoren en bedrijfsruimten.


19. Wat als de waarde na realisatie lager uitvalt dan verwacht?
    Dan kan extra eigen inbreng of aanvullende financiering nodig zijn.
    
    
20. Moet ik een aannemer hebben vóór financiering?
    Ja, in de meeste gevallen is een gespecificeerde begroting vereist.


21. Is verkoop een verplichte exit bij overbruggingsfinanciering?
    Nee, herfinanciering kan ook een exit zijn. De exitstrategie beschrijft hoe de tijdelijke financiering wordt afgelost: via verkoop, herfinanciering naar langlopende lening, of combinatie van middelen. Een heldere exitstrategie is een vereiste voor veel financiers vanwege risico-management.


22. Wat is het grootste verschil tussen banken en alternatieve geldverstrekkers?
    Alternatieve geldverstrekkers zijn vaak sneller en flexibeler, maar soms wat duurder dan banken.

11. Waarom vastgoed financieren via Financiering Regelen BV?

• Specialist in vastgoedfinanciering
• Toegang tot alle relevante banken en overige geldverstrekkers
• Maatwerk van € 100.000 tot € 50 miljoen
• Ervaring met transformatie, nieuwbouw en portefeuilles
• Begeleiding van A tot Z
• Wij kijken verder dan standaardproducten.